Eigenmietwert in der Schweiz: Was bedeutet die Abschaffung für Eigentümerinnen und Eigentümer?

Der Eigenmietwert hat die Schweizer Wohneigentumsbesteuerung über Jahrzehnte geprägt. Wenn du im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebst, musstest du bislang ein fiktives Einkommen versteuern. Dabei handelt es sich um einen theoretischen Mietwert, der so berechnet wird, als würdest du die Immobilie vermieten. Dieses Modell ist international aussergewöhnlich, in der Schweiz jedoch seit langem im Steuerrecht verankert. Es beruhte auf der Idee der Gleichbehandlung: Während Mieterinnen und Mieter ihre Miete aus versteuertem Einkommen bezahlen, sollten Eigentümerinnen und Eigentümer den geldwerten Vorteil des selbstgenutzten Wohnens ebenfalls versteuern.

Nach jahrelangen politischen Diskussionen ist nun ein grundlegender Systemwechsel beschlossen worden. Die Schweizer Stimmbevölkerung hat anlässlich der Volksabstimmung vom 28. September 2025 einer Reform zugestimmt, die den Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum abschafft. Dieser Entscheid markiert einen Wendepunkt. Bis zum tatsächlichen Inkrafttreten – voraussichtlich nicht vor 2028 – bleibt das bisherige System jedoch weiterhin massgebend. In diesem Artikel beleuchten wir die Hintergründe der Reform, ihre möglichen Auswirkungen sowie die nächsten Schritte und zeigen auf, welche Überlegungen Eigentümerinnen und Eigentümer bereits heute anstellen sollten.

Um die Tragweite der Reform zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die bisherige Logik. Der Eigenmietwert wird auf Basis der Marktmiete vergleichbarer Objekte berechnet und beträgt in der Regel rund 60 bis 70 Prozent dieses Werts. Er wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet und wirkt sich sowohl auf die direkte Bundessteuer als auch auf Kantons- und Gemeindesteuern aus. Die konkrete Bewertung erfolgt kantonal unterschiedlich.

Entscheidend war jedoch nie allein die Höhe des Eigenmietwerts, sondern das Zusammenspiel mit den entsprechenden Abzügen. So können insbesondere Hypothekarzinsen vom Einkommen abgezogen werden. Zusätzlich sind werterhaltende Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig.

Dadurch entstand gewissermassen ein steuerliches Gleichgewicht: Wer ein fiktives Einkommen versteuert, kann im Gegenzug Finanzierungskosten und werterhaltende Investitionen steuerlich geltend machen.

Mit der Annahme der Reform wird die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum aufgehoben. Damit entfällt künftig die Versteuerung dieses fiktiven Einkommens.

Aufgrund des engen Zusammenhangs zwischen Eigenmietwert und Abzügen werden parallel zur Abschaffung des Eigenmietwerts auch die entsprechenden Abzugs- und damit Steuerplanungsmöglichkeiten eingeschränkt.

Künftig werden Schuldzinsen nur noch im Rahmen der sogenannten Ersterwerber Regelung oder bei vermieteten bzw. verpachteten Objekten anerkannt, während die bisherigen Abzüge für Schuldzinsen und werterhaltenden Unterhalt bei selbstgenutztem Wohneigentum auf Bundesebene weitgehend wegfallen.

Beim Unterhalt bedeutet das konkret:

• Werterhaltende Unterhaltskosten wie Renovationen, Sanierungen und gewöhnliche Instandhaltungen sind bei selbstgenutzten Liegenschaften ab Inkrafttreten in der Regel nicht mehr abzugsfähig.
• Bei vermieteten oder verpachteten Objekten bleiben Unterhaltskosten hingegen weiterhin abzugsfähig.
• Kantone können in einem eingeschränkten Rahmen bestimmte Kosten weiterhin zum Abzug zulassen (Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, Rückbaukosten bei Ersatzneubau, Denkmalpflege – letztere auch auf Bundesebene).

Gerade bei geplanten Renovationen lohnt sich ein genauer Blick auf den Zeitplan. Unter dem aktuellen System können werterhaltende Massnahmen weiterhin steuerlich abgezogen werden. Den Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Sanierungen erklären wir in diesem Artikel.

Bei grösseren Projekten können diese Abzüge die Steuerbelastung deutlich reduzieren. Zudem steht es Immobilienbesitzerinnen und -besitzern offen, grössere Investitionen über mehrere Jahre zu verteilen und so Progressionseffekte zu glätten.

Wenn grössere Unterhaltsarbeiten geplant sind, kann eine Umsetzung während der Übergangsphase steuerlich weiterhin vorteilhaft sein. Darüber hinaus lohnt es sich zu prüfen, ob einzelne Baumassnahmen zeitlich vorgezogen werden sollten, damit ihre steuerliche Abzugsfähigkeit noch gewährleistet werden kann.

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Die Reform erfasst selbstgenutztes Wohneigentum sowohl am Hauptwohnsitz als auch Zweitwohnungen wie Ferien- oder Wochenendhäuser. Auch hier fällt der Eigenmietwert weg. Gleichzeitig erhalten die Kantone jedoch die Kompetenz, auf Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschafts- oder Objektsteuer zu erheben.

Ob und in welchem Umfang sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, ist kantonal unterschiedlich. Wenn du eine Ferienimmobilie oder weitere Liegenschaften besitzt, lohnt es sich deshalb, die kantonalen Gesetzgebungsprozesse und allfällige neue Zweitwohnungssteuern an deinem Standort genau zu verfolgen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert nicht nur einzelne Steuerpositionen, sondern auch die grundsätzlichen steuerlichen Anreize bei der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Während das bisherige System eine gewisse Verschuldung steuerlich attraktiv machte, verliert dieser Effekt künftig an Bedeutung. Eine stärkere Amortisation kann damit auch aus steuerlicher Sicht sinnvoller werden.