Renovation Liegenschaft – Steuern sparen mit diesen 6 Tipps in 2022

Eine Renovation bedarf nicht nur baulicher Planung – auch in puncto Steuern lauern hier Stolperfallen, aber auch Sparpotentiale. Was sich von der Steuer absetzen lässt und was Sie grundsätzlich beachten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

So viel vorab: Das grösste Potential für Steuerersparnisse ist im jährlichen Gebäudeunterhalt zu verorten: Alle Unterhaltungsarbeiten, die den Wert einer Immobilen erhalten, sind steuerlich abzugsfähig.

Tipp 1: Zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovation unterscheiden

Instandhaltungsarbeiten erfüllen verschiedene Zwecke – entweder müssen diese notgedrungen durchgeführt werden, um den Immobilienwert aufrechtzuerhalten oder aber es handelt sich um Schönheitseingriffe. Je nach Zweck der Arbeit wird strenggenommen zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovation differenziert.

Von einer Sanierung ist die Rede, wenn starke Mängel und Schäden behoben werden. Ziel ist es, den ursprünglichen Standard der Liegenschaft wiederzubeleben. Darum handelt es sich bei dieser Massnahme auch um eine Werterhaltung. Ein Beispiel ist der Austausch veralteter Elektroleitungen.

Werden kleine Mängel und Abnutzungserscheinungen beseitigt, spricht man von einer Renovation. Die Liegenschaft wird in einen schöneren Zustand versetzt, ihr Wert steigert sich dadurch – man spricht von Wertvermehrung bzw. Wertsteigerung. Der Ausbau des Dachgeschosses gilt beispielsweise als Renovation.

In der Mitte der beiden genannten Form befindet sich die Modernisierung, die dem Zweck dient, der Immobilie einen zeitgemässen Standard zu verleihen. Ziel ist es, auf lange Sicht ihren Nutzwert zu erhöhen. Auch hier handelt es sich um eine Wertsteigerung. Beispielsweise der Einbau von Isolationsfenstern gilt als Modernisierung.

Der Begriff Renovation wird jedoch häufig als Synonym/Oberbegriff verwendet, so auch in diesem Artikel.

Steuern sparen in 2022

Tipp 2: Wertsteigernde Arbeiten sind nicht abzugsfähig

Wie in Tipp 1 erklärt, entscheidet die Art der Instandhaltungsarbeit darüber, ob der Immobilienwert erhalten oder gesteigert wird. Grundsätzlich können wertsteigernde bzw. wertvermehrende Investitionen nicht steuerlich abgezogen werden. Belege hierfür sollten dennoch aufbewahrt werden: Bei einem Verkauf können diese Investitionen zum ursprünglichen Kaufpreis addiert werden und daher vom zu versteuernden Grundstücksgewinn abgezogen werden. Dadurch reduziert sich die anfallende Grundstücksgewinnsteuer.

Tipp 3: Werterhaltende Arbeiten sind steuerlich absetzbar

Handelt es sich hingegen um werterhaltende Renovationen, sind diese Aufwände steuerlich absetzbar. Dies kann auf zwei Wege erfolgen, als effektiver Kostennachweis oder Pauschalabzug.

Effektiver Kostennachweis

Hier erfolgt die Abrechnung, wie der Name sagt, nach den effektiven Kosten. Diese effektiven Kosten sind in einer separaten Aufstellung mit der Steuererklärung einzureichen oder auf dem Liegenschaftsverzeichnis aufzuführen. Für die steuerliche Berücksichtigung ist der Zahlungszeitpunkt (Datum) oder der Rechnungszeitpunkt (Datum) relevant. Es sollten ferner die kantonalen Bestimmungen beachtet werden.

Pauschalabzug

Bei der Abrechnung einer Pauschale sollte berücksichtigt werden, dass unter Umständen je nach Kanton andere Richtwerte gelten. In den meisten Kantonen handelt es sich jedoch um 10% bzw. 20% des Eigenmietwertes bzw. der Mietzinseinnahmen:

Alter der Liegenschaft < 10 Jahre: 10%
Alter der Liegenschaft > 10 Jahre: 20%

Also welche Methode wählen? Gehen Sie wie folgt vor: Sollte der Betrag der tatsächlichen Renovationskosten den Pauschalbetrag überstiegen, sollte der effektive Kostennachweis gewählt werden. Bewahren Sie daher alle Quittungen und Zahlungshinweise auf. Ferner kann der Pauschalbetrag auch dann berücksichtigt werden, wenn keine Unterhaltskosten aufgelaufen sind.

Tipp 4: Energetische Sanierungen sind abzugsfähig

Energetische Arbeiten an einer Immobilie sind wertsteigernd und daher per Definition nicht steuerabzugsfähig.
Wird dadurch jedoch die Energieeffizienz verbessert, greift eine Sonderregelung. Dies ist der Fall, wenn aus der Investition Energieersparnisse resultieren oder aber erneuerbare Energie zum Einsatz kommt. Ein gängiges Beispiel ist das Nachrüsten von Solaranlagen.

Die Kosten können dann vom zu versteuernden Einkommen für die direkte Bundessteuer abgezogen werden. Dies ist jedoch nicht der Fall für Ausgaben, die staatlich subventioniert wurden.

Energetische Sanierung am Dach

Tipp 5: Sanierungskosten auf mehrere Steuerjahre verteilen

Bei grösseren Umbauarbeiten, empfiehlt es sich, die Aufwände auf mehrere Steuerperioden zu verteilen (im Regelfall auf 2 Jahre). Auf diese Weise kann die Steuerprogression gebrochen werden. Denn ansonsten gilt:  Steigt der besteuerte Betrag, erhöht sich mit ihm auch der angewendete Steuersatz.

Hier lohnt sich also eine sorgfältige Planung und die Berücksichtigung einer Lebensdauer-Tabelle: Verschiedene Elemente wie Dach oder Fassade haben unterschiedliche Lebensdauern. Die entsprechenden Investitionen können als Staffelung geplant werden und so in das Gesamtbudget einkalkuliert werden.

Tipp 6: Negativeinkommen vermeiden

Berücksichtigen Sie in Ihrer Planung der Renovationsarbeiten, dass Ihr steuerbares Einkommen nicht in den negativen Bereich fällt. Grund dafür: Dieses negativ steuerbare Privateinkommen kann in den darauffolgenden Jahren nicht mit positivem Einkommen verrechnet werden. In anderen Worten: Übersteigen die Renovationskosten das vorhandene Einkommen, geht der Überbetrag aus steuerlicher Sicht verloren. Eine Ausnahme sind Arbeiten zur Energieeffizienz oder dem Umweltschutz: Diese können auch auf die beiden Folgejahre transferiert werden, sofern diese im Jahr der Durchführung nicht in voller Summe abgezogen werden konnten.

Fazit

Führen Sie Unterhaltungsarbeiten mit Bedacht durch und berücksichtigen Sie die obenstehenden Hinweise, um Steuern zu sparen. In jedem Fall sollten Sie die spezifischen Regelungen in Ihrem Kanton abklären.

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