Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz – was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt wissen sollten

Die Schweiz steht vor einem der grössten Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung seit Jahrzehnten. Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 haben Volk und Stände nicht nur einer neuen kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zugestimmt, sondern indirekt auch die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum beschlossen. Der Bundesrat hat inzwischen entschieden, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen.

Was auf den ersten Blick wie eine Steuererleichterung wirkt, bringt in Wahrheit einen grundlegenden Paradigmenwechsel mit sich: Die Abschaffung eines fiktiven Einkommens geht einher mit dem Wegfall oder der starken Einschränkung zahlreicher Abzüge. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es deshalb entscheidend, die neue Systematik ganzheitlich zu verstehen.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Liegenschaft selbst bewohnen. Er entspricht in der Regel rund 60-70% der Marktmiete eines vergleichbaren Objekts und wird dem steuerbaren Einkommen bei der direkten Bundessteuer sowie bei den Kantons- und Gemeindesteuern hinzugerechnet.

Die ursprüngliche Idee dahinter war die steuerliche Gleichbehandlung von Mieterinnen und Mietern und Wohneigentümerinnen und -eigentümern: Während Mieter ihre Wohnkosten aus versteuertem Einkommen bezahlen, sollten auch die Eigentümer den geldwerten Vorteil des mietfreien Wohnens versteuern. Dieses System ist international weitgehend einzigartig.

Nach jahrzehntelangen politischen Diskussionen hat sich die Stimmbevölkerung 2025 für einen Systemwechsel entschieden. Ausschlaggebend war ein politischer Kompromiss: Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde untrennbar mit der Möglichkeit einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verknüpft.

1. Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung

Ab der Steuerperiode 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts für sämtliche selbstgenutzte Liegenschaften, sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen, auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene.

Damit wird kein fiktives Einkommen mehr aufgerechnet – ein zentraler Bruch mit der bisherigen Systematik.

2. Unterhaltskosten: Kein Abzug mehr bei Selbstnutzung

Der Wegfall des Eigenmietwerts hat unmittelbare Konsequenzen bei den Abzügen:

• Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften sind ab 2029 nicht mehr abzugsfähig – weder beim Bund noch bei Kantonen und Gemeinden.
• Dies gilt sowohl für effektiv angefallene Kosten als auch für die Pauschalabzüge.
• Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten weiterhin abzugsfähig.

Damit entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum künftig auch die bekannte Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen für die Einkommenssteuer. Für die Grundstückgewinnsteuer bleibt diese Unterscheidung jedoch zentral.

3. Schuldzinsen: Einführung der quotal-restriktiven Methode

Der Schuldzinsenabzug wird grundlegend neu geregelt:

• Schuldzinsen sind nicht mehr voll abzugsfähig.
• Der Abzug erfolgt nur noch anteilig, abhängig vom Verhältnis:

nicht selbstgenutzte Liegenschaften in der Schweiz / Gesamtvermögen (sog. quotal-restriktive Methode).

Konsequenzen:

• Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besitzt, kann grundsätzlich keine Schuldzinsen mehr abziehen.
• Besitzen Steuerpflichtige zusätzlich Immobilien im Ausland, führt dies häufig dazu, dass Schuldzinsen steuerlich gar nicht mehr geltend gemacht werden können.
• Die Regelung betrifft nicht nur Hypotheken, sondern auch andere private Schulden (z.B. Konsum- oder Aktionärsdarlehen).

Schuldzinsen im Geschäftsvermögen bleiben weiterhin voll abzugsfähig und unterliegen nicht der quotalen Begrenzung.

4. Erstwerber-Regelung: Zeitlich begrenzte Ausnahme

Für Personen, die erstmals Wohneigentum erwerben, sieht das Gesetz eine wichtige Übergangserleichterung vor:

• Erstwerber einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft in der Schweiz können Schuldzinsen weiterhin abziehen.
• Der Abzug ist objektbezogen, lebenszeitlich einmalig und zeitlich auf maximal 10 Jahre begrenzt.
• Höchstbeträge im ersten Jahr:
  • CHF 10’000 für Ehepaare
  • CHF 5’000 für übrige Steuerpflichtige
• Der Betrag reduziert sich jährlich linear um 10% des ursprünglichen Höchstbetrags.

Wichtig: Ohne Hypothek auf dem Eigenheim besteht kein Anspruch auf diesen Abzug.

5. Energiespar- und Rückbaukosten: Bund und Kantone differenzieren

Direkte Bundessteuer:

• Kein Abzug mehr für Energiespar-, Umwelt- oder Rückbaukosten – unabhängig davon, ob die Liegenschaft selbstgenutzt oder vermietet ist.
• Bei vermieteten Liegenschaften sind solche Aufwendungen nur noch abzugsfähig, soweit sie objektiv als Unterhaltskosten qualifiziert werden.

Kantone:

• Kantone können den Energiesparabzug fakultativ weiterführen – längstens bis 2050.
• Wird der Abzug eingeführt, ist auch ein Abzugsvortrag auf zwei Folgejahre zwingend zu gewähren.
• Rückbaukosten können kantonal weiterhin ohne zeitliche Begrenzung zum Abzug zugelassen werden.

6. Objektsteuer auf Zweitliegenschaften

Um Mindereinnahmen auszugleichen, können Kantone ab 2029 eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen:

• Die Steuer ist eine direkte Objektsteuer und nicht an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit geknüpft.
• Eine bundesrechtliche Obergrenze für die Höhe der Steuer besteht derzeit nicht.
• Rechtsgleichheit und Eigentumsgarantie setzen jedoch verfassungsrechtliche Leitplanken.

Ob und in welcher Form eine solche Steuer eingeführt wird, entscheidet jeder Kanton individuell.

Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wirkt sich je nach persönlicher Situation sehr unterschiedlich aus. Ob Sie von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren oder mit Verlusten rechnen müssen, hängt insbesondere von Ihrer Vermögensstruktur, der Höhe Ihrer Finanzierung sowie geplanten Investitionen ab.

Gerne unterstützen wir Sie dabei, die Auswirkungen konkret für Ihre Situation zu analysieren und frühzeitig die richtigen Weichen zu stellen. In einem persönlichen Gespräch zeigen wir Ihnen auf,

• wie sich der Systemwechsel ab 2029 auf Ihre Steuerbelastung auswirkt,
• welche Handlungsoptionen bis Ende 2028 bestehen,
• und wie Sie Ihre Immobilien- und Finanzierungsstruktur steuerlich optimal ausrichten können.

Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob und wie Sie auf den Systemwechsel reagieren können – wir unterstützen Sie gerne.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt eine zusammenfassende Darstellung dar und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.